W dobie rosnącej świadomości ekologicznej i konieczności oszczędzania energii, coraz częściej zwracamy uwagę na efektywność energetyczną naszych domów i mieszkań. Mniej znany, ale równie istotny, może okazać się temat obowiązujących przepisów dotyczących świadectw energetycznych – dokumentów, które informują nas o zapotrzebowaniu budynku na energię. Choć zazwyczaj kojarzą się one z budynkami mieszkalnymi lub użytkowymi, to na mocy obowiązujących przepisów, w niektórych sytuacjach mogą dotyczyć także garaży i miejsc parkingowych.
Ta subtelna, ale ważna kwestia prawna, może wywołać wiele pytań, zwłaszcza w sytuacji, gdy planujemy transakcję sprzedaży lub wynajmu miejsca parkingowego czy garażu. Z drugiej strony, bieżące przepisy nie zawsze są jasne, co może prowadzić do nieporozumień i trudności w interpretacji obowiązków w tym zakresie. W tym wpisie przybliżamy zarówno ogólne zasady dotyczące świadectw energetycznych, jak i ich konkretną aplikację do garaży i miejsc parkingowych, aby rozwiać wątpliwości i pomóc w prawidłowym zrozumieniu przepisów.
Przypadki wymagania świadectwa energetycznego przy transakcjach
W przypadku dokonywania transakcji sprzedaży lub wynajmu garaży i miejsc parkingowych, wymóg posiadania świadectwa energetycznego może wydawać się względnie nowy i niejasny, a jego interpretacja nastręcza wiele problemów zarówno sprzedającym, kupującym, jak i notariuszom. Zgodnie z polskim prawem, obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy sprzedaży lub najmu zarówno budynków, jak i ich części, co teoretycznie obejmuje również garaże i miejsca parkingowe w wielostanowiskowych halach garażowych. W praktyce jednak zdarzają się sytuacje, gdy na skutek nieprecyzyjnych przepisów, wymóg ten staje się kłopotliwy i budzi wątpliwości, czy faktycznie świadectwo takie jest niezbędne.
W kontekście transakcji sprzedaży, notariusze są zobowiązani prawem do zweryfikowania i odnotowania w akcie notarialnym posiadania przez sprzedającego wymaganego świadectwa energetycznego. Jeżeli świadectwo to nie jest dostarczone przez sprzedającego, notariusz musi poinformować go o konieczności przekazania dokumentu oraz o egzekwowanych sankcjach w przypadku jego braku. Warto zauważyć, że praktyka notarialna wymaga okazania świadectwa charakterystyki energetycznej nie tylko dla całych budynków, ale również dla ich poszczególnych części, takich jak właśnie garaże czy miejsca postojowe, mimo iż ich praktyczna realizacja niekiedy bywa niemożliwa.
Kwestie dotyczące świadectw energetycznych dla garaży i miejsc parkingowych nabierają złożoności, szczególnie gdy miejsca te nie dysponują indywidualną infrastrukturą energetyczną, taką jak system ogrzewania. Wówczas, z uwagi na definicję części budynku jako „zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu przewidzianych do odrębnego użytkowania”, trudno przypisać indywidualne świadectwo charakterystyki energetycznej pojedynczemu miejscu parkingowemu, które nie jest ani ogrzewane, ani wyodrębnione ścianami. Z tego powodu, w przypadku większych obiektów takich jak hale garażowe, rozsądniejszym rozwiązaniem wydaje się być sporządzenie jednego świadectwa energetycznego obejmującego całość konstrukcji, za co odpowiedzialny jest zarządca budynku czy spółdzielnia mieszkaniowa.
Miejsca parkingowe a świadectwa energetyczne
Miejsca parkingowe i ich relacja do świadectw energetycznych stały się przedmiotem dyskusji i nieścisłości w kontekście obowiązujących przepisów. Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, taki dokument jest wymagany przy transakcjach sprzedaży lub wynajmu budynków oraz ich części, jednak nie precyzuje ona jednoznacznie, czy miejsce parkingowe w wielostanowiskowej hali garażowej kwalifikuje się jako taka „część”. W związku z tym, istnieje niejednoznaczność, czy przy sprzedaży czy wynajmie miejsc postojowych w hali garażowej, takie świadectwo jest rzeczywiście niezbędne.
Z jednej strony, Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że miejsca parkingowe – jako wydzielone jedynie linią na podłożu i nie spełniające definicji części budynku jako zespół pomieszczeń – nie powinny podlegać obowiązkowi posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Z drugiej strony, notariusze mogą być innego zdania, opierając się stricte na literze ustawy, przez co w praktyce wymagają takiego dokumentu lub, w jego braku, oświadczenia od sprzedającego o braku świadectwa i możliwej karze grzywny. To budzi konfuzję i niepewność wśród osób chcących dokonać takiej transakcji.
Dodatkowe komplikacje sprawia fakt, że podmioty wykonujące świadectwa energetyczne często odmawiają ich przygotowania dla miejsc parkingowych, argumentując, że nie można zgodnie z metodologią sporządzania takich dokumentów przypisać charakterystyki energetycznej dla miejsca postojowego samo w sobie. Wskazuje to na niezbędność wypracowania klarownych rozwiązań legislacyjnych, które usuną wszelkie wątpliwości zarówno dla klientów, jak i profesjonalistów zajmujących się świadectwami energetycznymi oraz organów wykonujących nadzór notarialny.
Garaże a świadectwa energetyczne
Garaże jako części budynkowe często wywołują wątpliwości w zakresie wymagań odnośnie świadectw energetycznych. Garaże indywidualne, czyli oddzielne budowle z przegrodami budowlanymi i zamykanym wejściem, mają za zadanie ochronę samochodów przed warunkami atmosferycznymi. Jednakże jeśli są ogrzewane, do ich sprzedaży lub wynajmu potrzebne jest świadectwo energetyczne, które informuje o zużyciu energii na ogrzewanie, wentylację czy oświetlenie. Dzieje się tak, ponieważ są one wówczas traktowane jako niemieszkalne części budynku, które zużywają energię i potrzebują oceny w zakresie efektywności energetycznej.
Inna sytuacja ma miejsce w przypadku miejsc postojowych w hali garażowej czy garażach wielostanowiskowych, które najczęściej nie spełniają definicji „części budynku”. Są one wydziałane jedynie za pomocą linii malowanych na podłożu, bez własnych ścian czy drzwi. Problematyczna jest tu ocena charakterystyki energetycznej, ponieważ owe miejsca postojowe nie zużywają samodzielnie energii, a wynikające z tego koszty powinny być zaklasyfikowane do obliczeń dla całego budynku, do którego należą. Z tego powodu, notariusze i sprzedawcy mogą napotkać na trudności przy forsowaniu obowiązku dostarczenia świadectwa energetycznego dla takich miejsc parkingowych.
Mimo powyższego, na rynku nieruchomości istnieje pewna niepewność prawna, która prowadzi do konfuzji zarówno wśród notariuszy, jak i właścicieli garaży czy miejsc postojowych. Jest to związane z nieprecyzyjnymi przepisami prawa budowlanego oraz ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Aby uniknąć sankcji w postaci grzywny, warto, zanim dojdzie do transakcji, skonsultować się z ekspertem lub z urzędem odpowiedzialnym za nadzór budowlany celem wyjaśnienia, czy w danym przypadku istnieje konieczność posiadania takiego świadectwa. Co więcej, w trakcie procedur sprzedaży garażu czy miejsca postojowego notariusz, zgodnie z obowiązującym prawem, powinien pouczyć sprzedającego o ewentualnych konsekwencjach braku świadectwa energetycznego.
Praktyczne aspekty sporządzania świadectw dla garaży i miejsc postojowych
Świadectwo charakterystyki energetycznej dla garażu – czy to zawsze jest wymagane? W praktyce, garaże jako część budynku lub samodzielne budowle często są użytkowane jako niewielkie, nieogrzewane przestrzenie przeznaczone do przechowywania pojazdów lub innego rodzaju przedmiotów. Co za tym idzie, wydzielone garaże, szczególnie te nieogrzewane, nie muszą posiadać świadectwa energetycznego. Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe dla budynków mieszkalnych, biurowych oraz innych, które są ogrzewane. To oznacza, że garaże, które nie posiadają systemu ogrzewania, nie podlegają obowiązkowi posiadania świadectwa energetycznego. W sytuacjach, gdy garaż jest częścią wspólnoty mieszkaniowej, jego charakterystyka energetyczna może być zawarta w świadectwie dla całego budynku.
Miejsca postojowe w hali garażowej jako element infrastruktury wspólnej budynku również budzą wątpliwości co do konieczności posiadania indywidualnego świadectwa energetycznego. W praktyce, takie miejsca najczęściej nie mają wydzielonych ścian, drzwi ani stałych instalacji, a jedynie wyznaczone są liniami malowanymi na podłodze. To sprawia, że wydzielenie konkretnego zużycia energii na pojedyncze miejsce postojowe nie jest możliwe, a w rezultacie nie da się sporządzić właściwego świadectwa energetycznego. W świetle obecnych przepisów, miejsca postojowe, jako część użytkową, powinny być uwzględnione w świadectwie energetycznym dla całej hali garażowej, którego sporządzenie leży w gestii zarządcy lub administratora nieruchomości.
W przypadku ogrzewanych garaży indywidualnych, które są odrębnymi budynkami lub wyraźnie wydzielonymi i ograniczonymi przestrzeniami użytkowymi, sytuacja wygląda inaczej. Tutaj, ze względu na zastosowanie systemu ogrzewania, konieczne jest sporządzenie świadectwa energetycznego, które uwzględniać będzie poszczególne źródła zużycia energii, takie jak ogrzewanie, wentylacja czy oświetlenie. Stworzenie świadectwa dla takich garaży jest zgodne z przepisami prawa i odzwierciedla rzeczywiste zużycie energii przez tę część nieruchomości. To ważne, zwłaszcza w kontekście zwiększającej się świadomości ekologicznej i konieczności racjonalizacji zużycia energii w budynkach.
Podsumowanie
W obecnym kontekście prawnym związanych z obowiązkiem posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej, pojawiają się pewne komplikacje w przypadku transakcji sprzedaży miejsc parkingowych i garaży. Eksperci oraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazują na brak jednoznaczności i konieczność rozpatrywania przypadków indywidualnie. Jednakże zewnętrzne interpretacje, w tym wymagania notariuszy, mogą sprawiać problemy. Z jednej strony, istnieje wymóg posiadania świadectw dla garaży stanowiących wyodrębnione części budynku. Natomiast z drugiej strony miejsc parkingowych jako takich nie definiuje się jako odrębnych części budynku. Wykluczałoby to obowiązek posiadania dla nich takiego dokumentu.
Przy obecnym stanie prawnym, notariusze mogą wymagać świadectwa energetycznego dla garaży lub miejsc postojowych na podstawie literalnej interpretacji ustawy, aczkolwiek takie wymaganie nie zawsze jest możliwe do spełnienia w praktyce ze względu na specyfikę takich nieruchomości. Nieogrzewane miejsca postojowe w hali garażowej nie kwalifikują się do posiadania świadectwa energetycznego, podczas gdy ogrzewane garaże jasno podlegają temu wymogowi. Procedura ta wskazuje na konieczność dokładniejszego doprecyzowania przepisów, tak aby sytuacja prawna była bardziej przewidywalna zarówno dla sprzedających, kupujących, jak i notariuszy.
